Installation de caméra de surveillance en copropriété : que dit la loi ?

Installer des caméras de surveillance dans les immeubles collectifs est devenu courant. Les résidents souhaitent dissuader les dégradations, les vols dans les parkings ou les intrusions dans les halls d’entrée.

Mais attention : en copropriété, tout dispositif de vidéosurveillance doit respecter un cadre légal strict. Entre le droit à la sécurité et la protection de la vie privée, la réglementation impose des règles précises.

Voici tout ce qu’il faut savoir avant d’installer une caméra dans votre immeuble.

Pourquoi installer des caméras dans une copropriété ?

La demande de vidéosurveillance en copropriété explose. D’après la FNAIM, près de 70 % des copropriétés françaises envisagent une installation d’ici 2026.

Les raisons sont multiples :

• dissuader les cambriolages et actes de vandalisme,

• sécuriser les parkings et locaux à vélos,

• rassurer les résidents et valoriser le bien immobilier.
  
  

Dans certains immeubles, la pose de quelques caméras bien placées a permis de réduire les dégradations de 60 % en quelques mois.
Mais avant toute installation, il faut comprendre le cadre juridique encadrant la vidéosurveillance collective.

Le cadre légal : un équilibre entre sécurité et vie privée

Les textes de référence

La loi française protège la vie privée des individus.

Trois références principales s’appliquent :

1. L’article 9 du Code civil, qui garantit le respect de la vie privée.

2. Le RGPD (Règlement Général sur la Protection des Données), applicable à toute collecte d’images identifiables.

3. Les recommandations de la CNIL, qui définissent les bonnes pratiques à suivre.
   
   

Filmer des résidents ou visiteurs implique un traitement de données personnelles : les images doivent donc être protégées, limitées dans le temps et non accessibles à n’importe qui.

Les zones autorisées et interdites

Toutes les parties d’un immeuble ne peuvent pas être filmées.

Autorisé :

• les entrées principales (portes, halls d’accès),

• les parkings, caves ou locaux à vélos,

• les ascenseurs pour prévenir les dégradations.

Interdit :

• les paliers privatifs (devant les portes d’appartement),

• l’intérieur des logements,

• les espaces extérieurs donnant sur la voie publique sans autorisation préfectorale.

Un simple oubli de cadrage peut suffire à rendre une installation illégale. Si la caméra filme la porte d’un voisin, celui-ci peut exiger son retrait immédiat.

L’obligation d’information

La loi impose une transparence totale. Un panneau visible doit indiquer que la zone est placée sous vidéosurveillance, préciser :

• le nom du responsable de la gestion (souvent le syndic),

• la finalité du dispositif (« sécurité des biens et des personnes »),

• la durée de conservation des images,

• les droits des résidents concernant leurs données.

La CNIL recommande d’utiliser un pictogramme officiel facilement identifiable. Sans affichage, le système est considéré comme illégal.

Les démarches à suivre avant installation

1. Le vote en assemblée générale

La première étape est le vote en assemblée générale. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que la vidéosurveillance doit être approuvée à la majorité absolue des copropriétaires. Le syndic présente alors un devis, les emplacements des caméras et les conditions d’accès aux images.

2. Désignation du responsable du traitement

La copropriété ou le syndic est responsable de la collecte et de la protection des images. Il doit garantir que seules les personnes autorisées (souvent le gardien ou le conseil syndical) y ont accès.

3. Déclaration auprès de la CNIL

Dans la plupart des cas, une déclaration simplifiée suffit, mais la CNIL peut exiger des précisions sur les mesures de sécurité mises en place.

4. Durée de conservation limitée

Les images ne peuvent être conservées plus de 30 jours, sauf cas exceptionnel (procédure judiciaire).

Sanctions en cas de non-conformité

Installer une caméra sans respecter la loi peut coûter cher.

• La CNIL peut infliger une amende allant jusqu’à 20 millions d’euros ou 4 % du chiffre d’affaires mondial pour non-conformité au RGPD.

• Les voisins filmés illégalement peuvent porter plainte pour atteinte à la vie privée.

Un simple oubli d’information ou une caméra mal orientée peut donc entraîner des conséquences juridiques sérieuses.

Et pour les particuliers ?

Un copropriétaire peut installer une caméra à l’intérieur de son logement, mais elle ne doit jamais filmer l’extérieur (porte du voisin, palier, cour commune). L’usage est strictement privé.

Les caméras IP sont idéales pour ce type de configuration. Elles permettent de surveiller son logement à distance, tout en restant conformes à la réglementation.

Exemples concrets

À Lyon, une copropriété a équipé son hall d’entrée de trois caméras IP. Après consultation en assemblée générale, le projet a été validé à 85 %. Résultat : les vols de colis dans le hall ont disparu.

À l’inverse, une résidence à Paris a été contrainte de retirer ses caméras car elles filmaient partiellement les portes des appartements — la CNIL a jugé l’installation non conforme.

En résumé

Installer une caméra en copropriété, c’est possible, mais sous conditions :

• autorisation votée en assemblée,

• respect du RGPD et de la vie privée,

• affichage obligatoire et durée limitée de conservation.

La vidéosurveillance collective reste un outil efficace, à condition de respecter scrupuleusement le cadre légal.

Les questions que vous nous avez posées 

Peut-on filmer les couloirs d’un immeuble ?
Non, seules les zones communes comme le hall ou le parking peuvent être filmées.

Qui décide de l’installation ?
L’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.

Combien de temps garder les images ?
30 jours maximum, sauf exception légale.

Une caméra privée peut-elle filmer la voie publique ?
Non, cela nécessite une autorisation préfectorale.

Faut-il une autorisation CNIL ?
Oui, ou au minimum une déclaration simplifiée en copropriété.